土地重划业务分类？为什么需要土地重划？市地重划土地分配方式？自办市地重划实务经验分享
台湾地区土地重划业务：市地重划、农地重划、农村社区土地重划、早期农地重划区农水路更新改造
市地重划：系依照都市计划规划内容，将一定区域内，畸零细碎不整之土地，按原有位次交换分合为形状方整的各宗土地后，重新分配予原土地所有权人的行政措施。经重划后各宗土地不但直接临路、立即可供建筑使用；同时由于重划区内的公共设施如道路、沟渠、儿童游乐场、邻里公园、广场、绿地、国民小学、国民中学、停车场、零售市场等公共设施用地，都由土地所有权人依照受益比例共同负担，所以是一种「受益者付费」的开发方式，而且市地重划可平衡因都市计划规划使用分区（如有住宅区、商业区、公共设施用地等），所产生之不公平，所以亦是都市土地比较公平的土地开发方式。市地重划除由各级主管机关办理外，亦可由土地所有权人自行组织重划会办理之。不论公办或自办市地重划，对于公共设施用地的取得皆十分有效，对于可建筑用地的供给，也有相当的正面意义，其有效缓和房地产的供需失调，同时也疏缓政府取得、兴辟公共设施的财政压力，亦可平衡都市计划规划所产生之不公平，使得都市的整体开发脚步更为健全、快速。
农地重划：农地细分导致农户持有农地面积平均仅一‧一公顷左右，由于规模过于细小，农业经营效率无法有效提高，为推动农业现代化，改善农场结构，必须有赖农地重划以达成调整农场结构，扩大经营规模，改善生产环境等现代化农业经营方式。然推动农地重划困难度即高，惟重划系政府为配合日后农业发展，改善农民生活环境，而加强推动办理的建设项目，不容置疑地，农地重划工作系需继续推动的农业政策。
农村社区土地重划：系针对非都市土地使用编定为乡村区、农村聚落及原住民聚落地区，将当地居民参与重划意愿较高者，先行整体规划。依规划结果办理土地重划，藉地籍整理，使各宗土地成为坵块方整，面临道路适合建筑使用之土地，并配置必要之公共设施；同时结合社区发展、农宅辅建、守望相助、防治公害、美化环境等作法，以提升居民生活质量、强化民众社区意识，促进社区整体力量之发挥，俾建设农村社区达到优质的生活环境。农村社区土地重划计划自76年度起至112年度止，计办理重划建设57区，面积约418.99公顷。
早期农地重划区农水路更新改造：为因应当前农业发展需要，提升农业竞争力，针对60年度以前完成之农地重划区内原有农路路面宽度未达4公尺者，予以拓宽改善至4公尺，并将与农路并行之给、排水路配合施设混凝土Ｕ型沟，路面加铺碎石级配，以适应现代化农业经营规模之需要。本计划自77年度起开办至112年度止，计完成941区，面积96,445公顷，其中112年度，完成17区，面积942公顷。
「 市地重划 」为什么存在？
早期人们在发现一块荒地时，多半是没有计划的随意开垦，喜欢哪、抢到哪就在那里落地生根，久而久之形成了聚落，渐渐变成城市。但当人口密度开始提升，工商业开始兴盛，这样随便盖的方式使得稀有的土地没有被有效率的使用。但应该如何在已经发展成熟的地方重新规划每块地的最有效使用呢？这样拆迁、兴建的费用又应该要由谁来支出？ 市地重划 就是处理这个难题的一种手段，在台湾也是非常常见，很多你所熟知的地方都是透过市地重划的方式让土地使用更有效率、更活络的。
市地重划是什么？
顾名思义就是将一定范围内的土地视为一个区块，然后重新划分地块大小、位置、形状以及分配道路、公共设施位置 … 等。如此一来，就能够减少破碎、低效利用的地块，提升整体土地价值。
但市地重划并不是像切披萨一样，随便切都可以，必须遵从都市计划所规划的内容，考量过去的历史脉络、现在的使用情况以及未来的预期发展，合理分配公共设施、住宅区、商业区等使用分区，尽可能的让重划区内土地大小适宜、形状方整，最后让各宗土地都能直接临路，而且可直接供建筑使用。
市地重划种类？
依照实施主体的不同，市地重划可以分成「 公办市地重划 」和「 自办市地重划 」两种。
公办重划 / 公办市地重划：指市地重划的发起人是政府部门。地方政府主管机关在选定重划区后，经由中央主管机关核准后，拟定重划计划书并通知当地原有的土地所有权人。
自办重划 / 自办市地重划：指市地重划的发起人是重划区内的地主，只要征得超过 30％ 的土地所有权人同意（这些所有权人持有的土地面积也要超过重划区全部土地的 30%），便可发起成立筹备会，并且向主管机关申请核备，接着还要通知重划范围全体土地所有权人召开重划会成立大会。重划会成立后，就必须向主管机关申请核定重划范围，并研拟重划计划书。
市地重划土地分配方式?
既然参与了市地重划，要将这块土地打掉重练，那地主们就会非常关心一个重要的问题：如何分配重划后的土地？前面有说到，土地的重新划分不是比谁拳头大或是先抢先赢，通盘要考虑的东西非常多。
首先，要先扣除「抵费地」的面积。市地进行重划后需要额外兴建道路、下水道等等民生公共设施，基于使用者付费和受益者付费的原则，这笔钱是要算在这些原地主身上的。因此需要每个地主贡献一部分的土地来抵付相关费用，这就是所谓的「抵费地」。一般来说，「抵费地」的面积原则上不超过重划区总面积的 45%。
再来，扣除掉抵费地剩下的土地（大概 55%），要依照「原位次分配原则」分还给原地主。「原位次分配原则」指的是依照重划前的区位地段去进行分配，比如原本重划前是在十字路口旁的地块，那麽重划后也会尽量分配给地主类似的位置，保证分配的公平性和合理性，让土地维持该有的价值。
但是，你的土地也有可能因为重划后就不见了！如果重划后，扣除抵费的土地后，你持有的剩余面积＜最小分配面积的话，就会需要抉择！看你是要：
市地重划现金补偿：因为你能够分回的土地已经太小了，自愿放弃分配土地的权利。
市地重划拿钱买地：你愿意再另外交钱，来购买不够的面积，才能继续参与后续的土地分配。
市地重划好吗？
怎么照这样算起来，市地重划好像很亏啊！为什么我就要拿土地去支付那些设施的费用？甚至害我的土地就这样不见了？老实说，土地面积确实减少了，但价值确实也增加了！其实重划后的土地价值是远超过你现在的状况，而且因为这个地方的重新规划，未来的生活机能还会提升，也代表地价、房价也都有机会水涨船高。看看新庄的头前重划区、台中的七期重划区现在土地的价值都已经不可同日而语，所以实际上来说应该是不亏啦。
市地重划案例 ：台中14期重划区（美和庄市地重划）
了解市地重划的基本流程后，接着要了解我们生活周遭的重划案。在所有实施市地重划的都市中，台中市可说是最具代表性的城市。我们耳熟能详的「台中七期」指的就是「台中第七重划区」，七期现在已经是台中市市政府的所在地、台中商务经贸的中心，也因其整齐大气的都市景观，成为外地游客的旅游打卡圣地！
而现在台中面积最大的重划区：第十四期重划区，已经重划完成，吸引许多建商竞相推出新建案，是目前台中不动产市场的一级战区，未来的发展相当受到瞩目！下图可以看出重划前、后的不同，重划后开辟了许多新道路，并且地块比过去方整，原本杂乱无章的建筑也被拆得一干二净。看着这块地，彷彿都可以看到未来发展起来后的繁华样子，难怪是当前炙手可热的市场！
什么是单元土地？
单元土地是指一块土地被划分为不同的单元或区域，每个单元都具有自己的特定界限和使用规则。这样的划分通常是为了更好地管理土地，以确保土地的有效使用和开发。单元土地可以用于住宅、商业、农业或其他不同类型的用途，每个单元土地可能有其独特的建筑规定或用地限制。
单元：大地主或财团、建商自办重划区的代名词。
几期：政府主导重划区，再分配土地或现金。
单元土地的划分可以是在城市规划中进行的，以确保土地使用符合城市发展的需求和规范。
市地重划种类
市地重划可以根据不同的目标和特点，分为多种不同的类型。以下是一些常见的市地重划种类：
都市更新（Urban Renewal）：改进老旧或失修的城市区域，通常涉及拆除老旧建筑，建造新的建筑物，以提高区域的外观和功能。都市更新可以改善城市的环境、经济和社会结构。
商业区域重划：发展和改进商业区域，以吸引更多的企业和投资者。它可能包括建设新的商业建筑、购物中心、办公楼和餐厅等。
住宅区域重划：改善住宅区域，提供更多的住房选择，改进基础设施，以及增加公共空间和社区设施。
综合用途发展：在同一区域内结合不同的用途，例如住宅、商业和休闲设施，以创建多功能的城市区域。
可持续发展重划：强调环境保护和可持续性，旨在减少对自然资源的负面影响，提高能源效率，并促进绿色建筑和运输。
文化和历史区域重划：保护和恢复具有文化和历史价值的区域，以促进文化遗产的保护和旅游业的发展。
社区参与型重划：强调社区参与，将当地居民纳入重划过程的决策中，以确保计划符合他们的需求和利益。
交通和基础设施重划：关注城市的交通系统和基础设施，旨在提高交通流动性、减少拥堵和改善交通连通性。
自办市地重划实务经验分享
前言：空格土地开发的方式包含市地重划及区段征收，两者相似却各有特点，其中区段征收只能由公部门办理，市地重划则可采政府公部门办理或民间自办，而民间自办涉及办理者（开发者）、督导者（公部门）及权利人（所有权人、他项权利人）等不同角色，本次讲座系以自办市地重划办理者角度出发，辅以督导者及权利人的立场，分享实务经验。
都市计划与市地重划之关系
空格当一定范围土地有重新整理地籍、建设公共设施等整体开发之需要时，都市发展规划机关得透过都市计划载明开发方式（如市地重划或区段征收），民间亦可自行提出都市计划变更作业，透过都市计划上位阶引导开发方式，市地重划即为开发方式之一，换句话说市地重划是作为实践都市计划的工具。依市地重划实施办法第9条规定，选定之重划地区尚未发布细部计划或其细部计划需变更者，应于完成细部计划之拟定或变更程序后，再行办理重划，故都市计划实为实施市地重划作业之前提。
自办市地重划作业的重大变革
空格为因应司法院释字第739号解释宣告自办市地重划部分作业规定有违宪法保障人民财产权与居住自由之意旨，内政部于106、108年2次修正「奖励土地所有权人办理市地重划办法」（下称奖励办法），限缩自办市地重划筹备会之权责、订定成立自办市地重划筹备会之比率与主管机关任务等。
空格依修正后奖励办法，土地所有权人数及其所有土地面积超过重划区总人数及总面积3/10始得成立自办市地重划筹备会，故同一地区最多同时成立3个筹备会，土地所有权人得以参考比较并选择优秀团队参与，续依法报经政府核定成立重划会后正式办理重划业务。
自办市地重划各阶段实质作业
空格依奖励办法第6条规定，自办市地重划的主要程序有17项，可以划分为筹备、正式及结束作业。
1.筹备阶段
空格本阶段是由土地所有权人主动发起，透过成立筹备会、重划会，凝聚重划范围内土地所有权人的共识，再由重划会申请核定重划范围，征求土地所有权人同意，并据以研拟重划计划书草案，俾利后续正式作业之执行。
空格重划计划书草案的研拟，需预估公共设施用地负担，依平均地权条例第60条第1项规定，市地重划共同负担之公共设施用地种类有道路等10项，并可以原有公有道路、沟渠、河川及未登记地等4项土地抵充，不足土地及工程费用、重划费用与贷款利息，则由参加重划土地所有权人按其土地受益比例共同负担。
2.正式作业
空格重划会依重划计划书进行测量调查及地价查估后，据以办理重划工程、土地分配设计至土地交接作业，其中重划前后地价，涉及计算公共用地负担、费用负担、土地交换分配及变通补偿之标准，依奖励办法委由不动产估价师查估，重划会也会确认所估地价与负担比率间是否合宜，送理事会提经会员大会通过后，送请直辖市或县（市）地价评议委员会评定。
空格另重划土地分配设计应依市地重划办法第31条规定，以重划前原有土地相关位次分配于原街廓之面临原有路街线者为准，并搭配多种调整分配方法，在完成土地交接及清偿后，正式作业阶段即告完成。
3.结束阶段
空格重划会在办竣前开作业后，会结算整体重划作业的财务状况，并同重划办理之依据、过程状况、抵费地处分等资料汇整成重划报告书，报经主管机关核定后，确认重划作业皆已完成，重划会任务结束，予以解散。
