公同共有(大陸謂共同共有) 與分別共有(大陸稱按份共有)有何區別？兩者在不動產貸款和買賣的差異比較有啥不同？
公同共有，係指依法律規定、習慣或法律行為而成立公同關係之數人，基於公同關係，而享有一物之所有權。民法第827條規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。」但看到這邊，大概還是不易理解，我們繼續說下去。
分別共有的基礎為「應有部分」，而公同共有的基礎則為「公同關係」。「應有部分」，是指共有人對共有物所有權所享抽象權利之比例持分，而公同關係則是指公同共有基礎之法律關係。最特別的是，公同共有並無「應有部分」，充其量只有「潛在的應有部分」。而公同共有人中之一人，如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，就公同共有物之處分，則屬無效。
公同關係的成立及種類
1、依法律規定：繼承。 民法第1151條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
2、依法律行為：合夥契約。民法第668條：「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。」
夫妻共同財產制契約。民法第1031條：「夫妻之財產及所得，如特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。」
3、依習慣：
----祭田。最高法院19年上字第1885號判例：「族人處分祭田，以共有物之常規言之，固當以得族人全體之同意為有效，惟依族中特定之規約，各房房長可以代理該房以為處分者，自亦應認為有效。」
----祀產。最高法院18年上字第1473號判例：「合族共有之祀產，原則上固須族人全體之同意，方能處分，惟依該處慣例，可由各房房長或多數族人議決代為處分時，亦不能謂為無效。」
----祭祀公業。在「祭祀公業條例」施行前，因祭祀公業無法人格、無權利能力，故祭祀公業財產為全體派下員公同共有。不過祭祀公業條例施行後，祭祀公業已有法人格，則財產即為祭祀公業所有。
----同鄉會館。最高法院42年台上字第1196號判例：「訟爭基地既係兩廣旅臺人士損贈與兩廣會館，其所有權即已移轉於兩廣會館，而兩廣會館又係兩廣旅臺多數同鄉所組織，並非限於少數捐資設立人為其構成分子，則兩廣會館縱經解散，而其財產仍應歸屬於兩廣旅臺多數同鄉所共有，自不能仍由少數捐資設立人取得其所有權。」
----家產。最高法院93年度台上字第2214號判決：「台灣之家產自清朝以降即屬父祖子孫所構成家屬之公同共有，日本割據後，社會制度並未立即改變，仍然維持家產制度。關於家產分析，通常以鬮分方法為之，故通稱為鬮分，本質上與共有物分割相同，鬮分之效果在於終止共有關係，使各繼承人就其應得部分成為單獨所有人。」
可否自行創設公同關係？民法第827條第2項規定：「前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。」所以若無法律明文規定可形成公同關係者，民眾是無法透過遺囑、契約的方式自行創設公同關係。而實務上最常看到的公同關係，也僅有繼承、合夥而已了。
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公同共有 VS 分別共有，不動產貸款和買賣的差異比較
相較於動產，不動產經常會有「共有」的情況出現，為了公平起見，很多房子或土地的所有權人常會登記 2 個人以上的名字，但這也導致所有權人，無論是要用不動產抵押貸款，還是要買賣，都會遇到很多的困擾。常見的不動產共有型態有：公同共有和分別共有，以下就來說明公同共有和分別共有的定義、差異，以及公同共有和分別共有的貸款和買賣應如何辦理。
「公同共有」的定義是：全部所有權人公同持有同等房屋的所有權，不分多少比例。換句話說，就是共有人「共同擁有所有財產」，沒有持分的概念，因此在任何權利行使，都必須經全體共有人同意。在法律上，公同共有的不動產「各共有人權利持分不明」，因此依法不能單獨處分（如買賣、贈與、因貸款而設定抵押權等等行為）。
例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地未辦理分割，那麼 A、B 兩人都會擁有該塊地的全部所有權，此種情況就是「公同共有」，如果要處分該不動產，像是買賣、貸款等等，就會需要 A 和 B 兩人皆同意才可進行。
※ 台灣不動產會出現「公同共有」的情形，多數是因祖產、祭祀公業或多人公同繼承而產生。
「分別共有」的定義是：所有權人按其應有部分的比例，共同持有同等房屋所有權。簡單來說，就是分別共有人可以「分別持有」所有財產的特定比例，且對共有物的全部，按比例有使用收益的權利。
例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地，A、B 兩人各有土地持分 50%，也就是各持有一半的土地所有權，A 和 B 可以就自己的土地持份進行買賣或設定抵押權貸款，不用經過分別共有人同意，如果該塊土地有出租給第三人，租金收入需要按照土地持分分帳，也就是一人一半。
共同共有 = 公同共有？
相信很多人也會看過「共同共有」這個名詞，不過，在法律用語中並沒有「共同共有」這個說法，「共同共有」有可能是指公同共有，也可能是人們並不清楚不動產共有的種類有「公同共有」和「分別共有」2 種，單純用「共同共有」來表達多人共有一個不動產產權，因為，即使是分別共有，本質上還是「多人共同共有一物」，只是多了明確的產權比例。
想知道自己共同共有的不動產，到底是「分別共有」，還是「公同共有」，可以從不動產權狀來看，詳情可參閱下圖。
綜合以上資訊可以發現，「公同共有」的不動產，其實是「產權不清」，持有人沒有明確的「持分比例」，所以未經全體公同共有人同意，無法自由處分不動產；相較之下，「分別共有」的不動產具有明確的「持分比例」，所以分別共有人可以自行處分自己不動產的持份。
公同共有和分別共有貸款差異
公同共有貸款：若要用公同共有的不動產進行貸款，無論是銀行或是民間貸款，都會要求要「全體公同共有人」都同意才可以辦理。舉例來說，A 和 B 兩兄弟，繼承了母親留下來的房子，並以「公同共有」持有，A 因為有資金需求，想要用繼承的房屋抵押向銀行或民間貸款借錢，那麼 A 需要得到 B 的同意才可以辦理。
分別共有貸款：若要用分別共有的不動產進行貸款，銀行 (金融機構) 會要求該不動產的所有共有人都同意，才可以辦理；民間貸款則可以用個人持有的部份單獨申辦。舉例來說，夫妻分別共有一間房子，丈夫因為有資金需求而用房子抵押貸款，丈夫不需要得到妻子的同意，就可以拿自己房子的持份去申請貸款。
不過，對於銀行而言，承作產權不完整的房屋抵押貸款風險極高，所以，無論不動產是「分別共有」還是「公同共有」，即使房屋所有權持份高，銀行還是會婉拒提供貸款，民眾如果想要拿產權共有的不動產做抵押品來申辦貸款，最終僅能找高利率的民間借款機構。
公同共有和分別共有的買賣
公同共有不動產無法單獨買賣：前面提過，公同共有的不動產屬於產權不清，公同共有的不動產要買賣，無法單獨辦理，而相關規範，需參考《土地法》第 34-1 條第一項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
簡單來說，公同共有不動產買賣要進行，有下列 2 種方式：
1、過半數的共有人同意 + 同意人持有的土地合計過半數
2、共同有人持有的比例超過 2/3，可不論人數多少
舉例來說，A, B, C, D, E 五個人共有一塊土地，當要買賣這塊地時，如果 A, B, C 三人同意，且這三人擁有土地的持份比例加總超過 50%，土地買賣就可以成立；或者，A 持有超過 2/3 的土地持分，那麼即使 B, C, D, E 不同意，土地買賣還是可以成立。
不過實務上，公同共有不動產的買賣在未經全體同意下不太會進行，因為不動產在公同共有的情況下，產權無法過戶，需要先經過分割共有物訴訟，轉為分別共有後才能過戶，過程相當曠日廢時。
※ 市場上僅有極少數的代書，願意處理公同共有這類，產權不完整的不動產買賣。
分別共有不動產可以單獨買賣。 分別共有不動產所有權人，可以就自己的持分單獨買賣，只不過，共有不動產產權不單純，除非不動產本身條件相當好、有潛力，多數人並不會想要購買共有不動產。而且，即使找到有意願承購的買家，價格也會比產權完整的不動產還低，一般約是市價的 7 折。
※ 共有不動產買賣時的優先購買權
公同共有和分別共有不動產在買賣前，都會牽涉到《土地法》第 34-1 條第四項所規定的「優先購買權」。《土地法》第 34-1 條第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
為了讓不動產的產權能夠越單純，使其達到最高使用效益，《土地法》第 34-1 條第四項明訂了共有人若要出售不動產，其他共有人可「優先購買」，按照法律的規定，共有人在出售共有不動產的持分時，應該要先以書面通知其他共有人，如果沒有通知其他共有人就進行買賣，共有人有權用相同的價格優先買下該不動產。
公同共有和分別共有貸款和買賣皆不容易
從公同共有和分別共有的定義中可發現，公同共有因為產權不清，不管是要貸款還是買賣，都會需要經過全體共有人同意，不能單獨處分不動產，相當麻煩；而分別共有有明確的持份，所有權人可以就自己的持份單獨處分，也就是可以自由辦理抵押貸款或買賣，但若是要向銀行貸款仍有難度，多半僅能找民間借款機構申請貸款，利率很高並不划算。
想要買賣公同共有或分別共有的不動產，除了買家難尋外，其他共有人有優先購買權這點也要特別注意，買賣共有不動產前，不要忘記要先用書面通知其他共有人，確定共有人中沒有人有承購的意願，買賣才能進行。
只能說，共同共有一物，要做很多事情都很不方便，建議大家未來如果繼承或買房時，除非有特殊考量，應盡量避免共同共有不動產，否則未來若有資金需求，無論要買賣還是要貸款都會困難重重呢！