系争房屋销售非独家代理，购房者可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立
上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书（2022）沪0101民初2966号
原告：上海雅O房产经纪有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇钱鑫路301号1278室。
法定代表人：霍O，执行董事。
委托诉讼代理人：张晗晖，上海市君悦律师事务所律师。
被告：上海思O资产经营管理中心（有限合伙），住所地上海市黄浦区复兴中路509弄3号202室。
执行事务合伙人：上海思嵘投资管理有限公司。
委托诉讼代理人：张洪玲，上海汉盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施尔佳，上海汉盛律师事务所律师。
第三人：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路707号二层西区205室。
法定代表人：朱OO，董事长。
委托诉讼代理人：商庆伟，上海市汇业律师事务所律师。
第三人：重庆眉OO笑文化传媒有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道长滨路262号8幢15层0089号。
法定代表人：罗某2，执行董事。
委托诉讼代理人：张一君，上海兰迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈祥杰，公司员工。
原告上海雅O房产经纪有限公司（以下简称雅O公司）与被告上海思O资产经营管理中心（有限合伙）（以下简称思O中心）中介合同纠纷一案，本院于2022年1月27日立案，适用普通程序，并依法组成合议庭。审理中，本院于2022年3月8日依法追加第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（以下简称太平戴维斯公司）作为本案第三人参加诉讼，于2022年9月9日依法追加重庆眉OO笑文化传媒有限公司（以下简称眉OO笑公司）作为本案第三人参加诉讼，并分别于2022年8月25日、10月27日公开开庭进行了审理。雅O公司的委托诉讼代理人张晗晖、思O中心的委托诉讼代理人张洪玲、施尔佳、太平戴维斯公司的委托诉讼代理人商庆伟、眉OO笑公司的委托诉讼代理人张一君、陈祥杰到庭参加诉讼。2022年10月30日，第三人眉OO笑公司解除对陈祥杰的委托。本案现已审理终结。
雅O公司向本院提出诉讼请求：1.要求思O中心支付佣金59.2万元；2.要求思O中心以59.2万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，支付自2020年2月19日起至思O中心实际支付之日止的逾期付款利息。事实与理由：思O中心持有包括上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑7号101室房屋（以下简称系争房屋）在内的多套房产。为销售其房产，思O中心与雅O公司之间达成非独家委托代理销售合作的合意，但双方未签订书面合作协议。双方的合作方式为思O中心将待售的房产信息发给雅O公司，雅O公司帮忙寻找潜在买家并带买家看房，如果买家确定购房，雅O公司则将买家信息交给思O中心，由思O中心和买家完成签约手续，如买家与思O中心最终成功交易的，雅O公司会开具佣金发票给思O中心并提出结算佣金的申请，并由雅O公司、思O中心以及买家补签居间合同，思O中心则向雅O公司支付相当于房屋总价款1%的佣金。在同时期，思O中心与其他房产销售或经纪公司也达成了类似的合作。雅O公司通过上述合作方式曾达成了上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑6号101室房屋（以下简称6号101室房屋）的交易，思O中心按照房屋成交价格的1%支付了雅O公司佣金。2019年6月21日、22日，雅O公司客户经理霍O按照既往代理销售模式安排并陪同张某、谢某及谢某母亲罗某2等人（谢某、罗某2合称意向买家）两次前往标的房屋看房，雅O公司通过微信向思O中心做了看房报备，看房时亦由谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》。该表格为思O中心自制的文本，其备注部分载明“客户有效期为确认之日起6个月，逾期需要重新确认”，但是该看房单，思O中心并未让雅O公司拍照留存，亦未交给雅O公司，意向买家实地看房后，表达了计划购买系争房屋的意愿，并表示其不具备在沪购房资格，拟考虑以公司名义购房，雅O公司客户经理霍O告知其可以注册公司后购买，但之后意向客户表示不再购买。嗣后，雅O公司获知意向买家通过太平戴维斯公司以“重庆眉OO笑文化传媒有限公司”的名义（2019年10月成立，意向买家谢某占该公司99%的股份，意向买家罗某2占该公司1%的股份，并担任该公司法定代表人）于2019年12月14日签订了网签合同，购买了系争房屋，购房金额为5,920万元。雅O公司认为，《思南公馆·东苑来访登记表》备注部分明确客户有效期为确认之日起6个月，该备注是对带看房中介机构的保护性规定。意向买家于2019年6月21日、22日在雅O公司陪同下看房，由谢某签字的《思南公馆·东苑来访登记表》在思O中心处，未同意雅O公司拍照保存，亦未交于雅O公司，但是思O中心看房流程非常规范，不存在意向客户看房不签署来访登记表的情况，因此，意向客户系雅O公司的带看客户，属于雅O公司的独有信息。而太平戴维斯公司与眉OO笑公司签订居间协议的时间是2019年12月1日（带看房屋的时间应早于上述日期）、签订网签合同的时间是2019年12月14日，均在6个月的客户信息有效保护期之内。同时，思O中心明知系争房屋系意向客户以眉OO笑公司的名义购买，但未核实意向客户之前的看房情况以及带看中介机构等情况，也未注意到6个月的保护期，即向太平戴维斯公司支付酬金，属于故意或者具有重大过失的行为，构成“跳单”情形，不能免除思O中心向雅O公司支付佣金的义务。现雅O公司提出上述主张，请求法院判如所请。
思O中心辩称，一、系争房屋的开发商为上海A有限公司，该公司将系争房屋在内的思南XX中心，思O中心委托了上海B有限公司代理销售，并由该公司下属拥有网签条件的子公司上海C有限公司办理签约手续，故雅O公司之前成交的6号101室房屋中介和系争房屋网签合同的中介都是上海C有限公司，佣金等是通过上海B有限公司进行代付。由于本案并非新建商品房，雅O公司和思O中心之间不存在委托销售关系，所以雅O公司以商品房委托销售合同作为法律基础关系起诉，思O中心不予认可，本案应为中介合同关系。二、系争房屋不是独家委托，房源是公开的，思O中心要求中介公司必须在取得购房客户和中介公司签订的居间委托合同后，才能和思O中心进行房屋买卖的洽谈事宜，如果谈妥并交易成功，根据思O中心的佣金结算要求和流程，思O中心要求中介公司提供客户签字的来访登记表（填写客户的姓名、联系方式、来访时间，还需要客户、中介公司及思O中心销售人员签字才有效），同时还需提供居间合同、中介公司的资质，才能结算佣金。本案中，虽然雅O公司带客户看房，但是根据雅O公司向媒体披露的事实，其带看的意向客户并没有确定购房，雅O公司带客户看房时亦未依据思O中心的要求提供意向客户签字的来访登记表，因此雅O公司并未取得意向客户委托其购房的授权。带看房屋不代表中介关系成立，亦不代表提供了中介服务。三、雅O公司主张的意向客户为谢某、罗某2，系自然人，本案实际购房的为眉OO笑公司，系法人，两者是不同的法律主体。思O中心在正常交易中不会去审核法人的股东构成，只注重购房人是否有购房能力和付款能力，且在眉OO笑公司购房过程中，雅O公司所称意向客户并未出现过，思O中心不存在“跳单”。四、系争房屋为非独家委托代理的房屋销售，任何获取房源的中介公司均有权居间该房屋，对思O中心而言，只要中介公司获得意向客户的信赖，并取得书面委托，且交易成功，思O中心就按照约定支付佣金，没有“跳单”的必要和动机。本案中，太平戴维斯公司已经按照结算佣金的规定，提交了相应的委托文件，思O中心亦已经向其支付了佣金，思O中心亦没有“跳单”的实际行为。五、不论是作为出卖方还是购买方，均有市场选择权，都有选择有能力促成交易的中介提供中介服务。综上，不同意雅O公司的诉讼请求。
太平戴维斯公司辩称，同意思O中心的答辩意见。系争房屋的房源信息是公开的，雅O公司并非独家代理，不存在其他中介公司利用了雅O公司独家信息的情形。作为购房者，有权选择其信任的、服务好的、专业的中介公司完成交易，且太平戴维斯公司是接受眉OO笑公司的委托，并非雅O公司意向客户的委托。接受委托后，从确定购买方案、价格磋商、价格确定到合同签订、合同履行、过户办税等，都是太平戴维斯公司参与并提供中介服务，而雅O公司仅带看房屋的行为并非交易必经环节，雅O公司也没有促成交易，不应取得佣金，故不同意雅O公司的诉讼请求。
第三人眉OO笑公司辩称，眉OO笑公司于2019年10月15日成立，谢某占股99%，罗某2占股1%，谢某与张某系夫妻关系。2015年谢某因在思南公馆拍摄节目，对思南公馆比较熟悉，2019年谢某向朋友表达过喜欢思南公馆的想法，朋友就向谢某的助理罗某推荐了霍O的微信。2019年6月21日，罗某通知霍O安排了看房，但是罗某没有去，谢某和张某去了，因谢某和张某户口都不在上海，考虑以公司名义购房，但是雅O公司认为用公司名义购房也属于限购范围，所以谢某方之后没有再看房以及联系雅O公司。2019年9月，谢某和太平戴维斯公司唐华吃饭，从唐华处得知可以用公司名义购房。2019年12月，谢某就聘请律师委托办理看房买房的业务。2019年12月1日，谢某的委托律师、太平戴维斯公司唐华、赵骏晨，眉OO笑公司工作人员莫某去看了房屋，商定了购房方案。因正值年底，思O中心需要回笼资金，加上眉OO笑公司全款购买，无需贷款，所以最终以5,920万元价格购买了系争房屋，并于2020年2月办理了过户手续，2020年3月9日取得系争房屋的不动产权证书。眉OO笑公司认为，一、本案的法律关系系二手房的中介合同关系，与雅O公司主张的法律基础关系不一致，眉OO笑公司与太平戴维斯公司存在中介合同关系，与雅O公司不存在中介合同关系。二、因为限购问题，雅O公司没有提出相应的解决方案，否则，雅O公司理应继续跟进后续事宜。此外，雅O公司的霍O没有经纪人资质，在带看房屋的过程中违反谢某方的事先告知，偷拍照片，故谢某方不愿委托雅O公司进行中介，谢某方有权委托更好的中介公司提供服务。三、太平戴维斯公司为购房提供了专业的意见和服务，价格也从原来雅O公司给出的6,200万元降至5,920万元，系争房屋又非独家代理，故眉OO笑公司选择房价低、服务更专业的公司进行中介并无不当。综上，不同意雅O公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、系争房屋原登记于思O中心名下。根据雅O公司以及思O中心陈述，系争房屋所在楼盘由上海A有限公司开发建造，后该公司将上述房屋转让给思O中心，思O中心委托上海B有限公司代理销售，并由上海B有限公司下属拥有网签资质的子公司上海C有限公司办理房屋买卖合同的签约手续。房屋销售的具体模式为：1.思O中心（代理方上海B有限公司）将房源信息（包括房屋坐落、面积、价格）推送给相关中介公司，由中介公司通过各自营销渠道进行发布并寻找意向买家。2.通过微信报备方式带意向买家看房，并填写《思南公馆·东苑来访登记表》，该来访登记表中，有客户姓名、联系方式、来访时间，同时还需要客户签字、中介公司业务员签字以及销售人员签字。来访登记表下方备注栏载明：客户有效期为确认之日起6个月，逾期需重新确认。3.意向客户确定购买并与思O中心（代理方上海B有限公司）谈妥交易条件的，由思O中心通过上海C有限公司与客户签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并办理相应产权过户手续。4.交易成功后，中介公司向思O中心（代理方上海B有限公司）申请结算佣金，结算佣金时，应提交中介公司的营业执照、《思南公馆·东苑来访登记表》、客户与中介公司签订的居间合同（协议），并经思O中心（代理方上海B有限公司）内部审核通过后，由上海B有限公司按照合同价款的1%向中介公司支付佣金，客户方无需向中介公司支付佣金。2019年3月，思O中心（代理方上海B有限公司）推出包括系争房屋在内的部分房源，雅O公司居间介绍成功了6号101室房屋，该套房屋于2019年3月31日看房，2019年4月25日签订《上海市房地产买卖合同》（合同价格3,500万元），2019年10月29日签订《房地产买卖居间协议》（落款时间倒签为2019年3月31日），申请结算佣金的时间为2019年10月30日，佣金35万元的支付时间为2019年11月7日。
以上事实，由雅O公司提供的微信聊天记录、《上海市房地产买卖合同》（6号101室）、银行客户回单、发票，思O中心提供的《思南公馆·东苑来访登记表》（6号101室）、《房地产买卖居间协议》、营业执照、《关于支付思南公馆东苑6号101室中介佣金的请示》、《关于支付思南公馆东苑6号101室中介佣金的请示》的会签、自媒体微信截图，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
二、2019年6月21日，谢某的助理罗某通过微信向雅O公司法定代表人霍O了解思南公馆房源情况，霍O遂向罗某推荐了系争房屋（报价6,200万元，价格无法变动），并约定当日下午看房。霍O亦向思O中心（代理方上海B有限公司）销售人员微信报备，报备内容为芒果台的谢女士、张先生、罗先生。下午1时许，谢某及其母亲罗某2等人实地查看了系争房屋。次日，谢某等人再次看房，霍O的微信报备内容为谢老师，在微信中，霍O提到，昨天的客户谢某，看了以后蛮喜欢。庭审中，雅O公司表示6月21日看房时，谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，但是该登记表思O中心（代理方上海B有限公司）销售人员未交于雅O公司，亦未让雅O公司拍照，思O中心（代理方上海B有限公司）则表示谢某并未签署《思南公馆·东苑来访登记表》，如签署来访登记表，没有必要不交给雅O公司或不让雅O公司拍照。
以上事实，由雅O公司提供的微信聊天记录、照片、微博截图，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
三、2019年10月15日，眉OO笑公司成立，谢某占股99%，罗某2占股1%。
以上事实，由雅O公司提供的工商档案材料予以证实。
四、2019年9月初，谢某委托律师与太平戴维斯公司商谈购房相关事宜，包括新开公司购房的限购问题、交易价格、税费、支付方式、交易流程等，太平戴维斯公司在与思O公司以及相关部门沟通后，就有关问题向谢某的委托律师作出详细报告。2019年12月1日，眉OO笑公司工作人员莫某由太平戴维斯公司赵骏晨带看了系争房屋。在当日的《思南公馆·东苑来访登记表》上，有眉OO笑公司盖章，以及太平戴维斯公司赵骏晨签字。同日，眉OO笑公司与太平戴维斯公司签订《房地产居间合同》，该合同中约定的系争房屋交易价格为5,920万元。2019年12月14日，思O中心通过上海C有限公司与眉OO笑公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》（合同价格5,920万元），眉OO笑公司于2020年3月9日取得系争房屋的不动产登记证书。2020年5月11日，太平戴维斯公司向思O中心申请结算佣金，2020年5月26日，思O中心通过上海B有限公司向太平戴维斯公司支付佣金59.2万元，太平戴维斯公司出具了相应发票。
以上事实，由雅O公司提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记簿》，思O中心提供的《思南公馆·东苑来访登记表》（系争房屋）、《房地产居间合同》、营业执照、《关于支付思南公馆东苑7号101室中介佣金的请示》、《关于支付思南公馆东苑7号101室中介佣金的请示》的会签、银行业务回单、发票，太平戴维斯公司提供的微信聊天记录，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
五、雅O公司法定代表人霍学如于事后得知谢某、张某以公司名义购得系争房屋，遂通过网络发布了信息，称谢某、张某“跳单”，引发社会关注。其在接受访谈时表示，谢某在看房后明显是喜欢（系争房屋）的，之后又说不考虑了。2020年11月10日，雅O公司委托律师向谢某、张某发出《律师函》，称雅O公司在2019年6月21日、22日陪同谢某、张某一行看房，因谢某方表示在沪不具有购房资格，但表达了考虑以公司名义买房的意向，看房后谢某方未再进一步联系雅O公司。之后，雅O公司了解到谢某方已经以公司名义购买系争房屋，故要求谢某、张某就是否购买系争房屋或思南公馆其他房屋作出书面答复，以便雅O公司向卖方或者谢某方主张居间服务费用。
以上事实，由眉OO笑公司提供的视频、访谈博文截图、《公证书》（微博）、律师函等证据予以证实。
六、2021年10月25日，雅O公司向本院递交的起诉状称：“随后，原告了解到，意向买家因没有上海户籍，属于被限购对象，意向买家随后决定以公司名义购买房屋，购房金额6,200万元左右。”
2021年11月25日，雅O公司向本院递交的起诉状称：“原告客户经理霍O告知其可以注册公司后购买”。
以上事实，由思O中心、眉OO笑公司提供的起诉状予以证明。
七、审理中，雅O公司表示，本案“跳单”的是思O中心，谢某或构成“跳单”共谋。
本院认为，本案的争议焦点有：
一、本案案由的确定
本案系争房屋并非新建商品房，雅O公司与思O中心之间亦不存在商品房委托代理销售合同，本案系思O中心将其所有的房屋交由多家中介公司进行居间，寻找意向购房者，并由思O中心与购房者进行房屋买卖的中介行为，故雅O公司与思O中心之间存在的系中介合同关系，雅O公司以商品房委托代理销售合同纠纷的案由起诉显属不当，本院依法确认本案的案由应为中介合同纠纷。
二、思O中心是否存在“跳单行为”
雅O公司认为，谢某、张某等人系其2019年6月21日的带看房意向客户，根据《思南公馆·东苑来访登记表》备注约定，对于带看客户的有效期为6个月，即在2019年12月21日前，谢某、张某作为雅O公司的客户，是雅O公司的独有信息，而思O中心在明知存在客户有效期、且谢某因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和眉OO笑公司的股东情况，造成由太平戴维斯公司居间成功，故思O中心的行为构成“跳单”的违约行为。本院认为，“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。本案中，1.雅O公司带谢某看房的事实，双方均无异议，本院予以确认。2.对于谢某是否签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，是否获得谢某的居间授权，雅O公司并未提供相应的证据。雅O公司称来访登记表由思O公司保存未交于雅O公司，而思O中心表示谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思O中心并无必要在客户签字后不给雅O公司复印或者拍照。而对于雅O公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，雅O公司疏于保障自身权利，其后果理应由雅O公司承担。在无法排除雅O公司存在上述情况的同时，亦无法排除存在谢某确未签字的情况。因此，在无其他证据佐证的情况下，本院无法确认雅O公司已经获得了谢某的授权，雅O公司主张谢某在《思南公馆·东苑来访登记表》签字，并以此要求确认雅O公司已获得谢某的客户身份有效期6个月的意见，本院不予采信。3.对于思O中心是否未尽审核义务，导致雅O公司无法获得居间佣金的问题。思O中心作为系争房屋的出售方，采用非独家代理的方式销售系争房屋，其与中介公司虽存在中介合同关系，但是其与中介公司并未签订书面中介服务合同，双方并不存在思O中心须对公司名义购房者的股东进行审核，并与其他已经带看房客户进行识别的约定义务，法律也没有规定委托人有上述的法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限，故雅O公司有关思O中心未尽审核义务的意见，本院难以采信。4.思O中心知道谢某看过房，但是并不存在跳过雅O公司直接与谢某或者眉OO笑公司签订房屋买卖合同的跳单行为。事实上，谢某是通过委托太平戴维斯公司居间与思O中心洽谈，思O中心亦按照结算佣金流程对太平戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。
三、谢某以公司名义购房，是否存在雅O公司所述的“跳单”共谋
本案处理的系雅O公司与思O中心之间的中介合同关系，而非雅O公司与谢某、罗某2或眉OO笑公司之间的中介合同关系。现雅O公司认为谢某、罗某2与思O公司存在“跳单”共谋，但根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。本案中，谢某虽由雅O公司带看房，但是在看房后，谢某与雅O公司之间再无联系。对此雅O公司认为已经向谢某提供了以公司买房的方法，而眉OO笑公司则认为雅O公司告知谢某以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅O公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与思O中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，故雅O公司要求认定谢某存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。
综上，思O中心在与雅O公司中介合同的履行过程中，并不存在违约行为，雅O公司要求思O中心支付佣金并支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十三条第一款、第九百六十四条、第九百六十五条之规定，判决如下：
驳回原告上海雅O房产经纪有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费9,720元，由原告上海雅O房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 颖
审 判 员 王凌冰
审 判 员 王巍琦
二〇二三年二月二十三日
法官助理 施 雯
书 记 员 黄晓静