中国最高法：商品房消费者(购房者)的房屋交付请求权或返还购房款请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院 2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

解读：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、《批复》明确认可了购房人是消费者，明确了购房人的优先权。不过，有两点需要注意：第一，这种优先权特指住房，不包括商业办公用房。第二，即使是贷款买房，实际上也是全款支付，享受全款支付的待遇。

三、“商品房消费者”的认定标准

商品房消费者是指购房人的购房目的是为了生活而不是为了经营。具体认定标准见《执行异议和复议规定》第二十九条和《九民会议纪要》第125条。

《执行异议和复议的规定》法释〔2020〕第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从上述规定的内容可以看出，认定为商品房消费者必须同时具备以下条件：

1、商品房消费者仅能为自然人，法人不可能是商品房消费者；

2、商品房消费者的交易对象只能是房地产开发企业，且交易标的只能是是登记在房地产企业名下的商品房。这就意味着购买的只能是一手商品房。二手房买卖不适用；

3、消费者购房的目的为居住，通常看销售的是否为住宅；

4、在价款支付问题上，如果支付的价款接近于合同约定总价款百分之五十，但商品房买受人已经按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院要求交付的，可以理解为符合该规定的精神；

5、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（与是否网签备案无关）；

6、《执行异议和复议的规定》第二十九条第三项“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”包括买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下购房地有房屋，即可视为已有居住用房。“无其他用于居住的房屋”一般是指县、或县级市内无其他住房，根据购房地不动产登记中心出具《证明》来证明无其他用于居住的住房。

四、商品房消费者的优先权顺位

根据《纪要》第125条和《执行异议和复议的规定》第二十九条规定,对符合条件的商品房消费者，对已经购买且登记在房地产企业名下的房屋有权提出执行异议并排除执行。

因此，在执行标的物上存在不同类型权利时，商品房消费者优先权优先于承包人工程价款优先受偿权。该“超级优先权”不是基于物权期待权，而是基于“消费者的生存权”。

消费性购房优先权>承包人建设工程价款优先权>抵押权>一般不动产买受人>普通债权

注意：只有在商品房无实际交付可能情况下，消费者解除买卖合同，对开发商的返还价款请求权优先于其他权力；对于一般的商品房违约交付，消费者要求解除合同返还价款的，该返还价款请求权只是一般的债权，实现顺位上要劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权等担保物权。