審酌系爭出租房屋損害為另行出租之利益，且被告仍繼續使用系爭房屋，按月給付2倍月租金之懲罰性違約金約定過高，應酌減為1倍月租金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決 111年度竹簡字第515號
原 告 吳**
被 告 吳XX
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111 年12月8 日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟參佰柒拾玖元，及自民國一一一年十一月二十五日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將坐落門牌號碼新竹市○○路000 巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）52,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至返還房屋之日止，按月給付原告32,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國111年11月25日具狀將原聲明列為先位聲明，並增列備位聲明，聲明第2 項為：被告應給付原告100,000元，及自111年11月25日起至返還房屋之日止，按月給付原告32,000元（其餘各項聲明同先位聲明，見本院卷第57頁）。又於本院111年12月8日言詞辯論期日中當庭以言詞追加水電瓦斯費7,379元，並將先、備位聲明順序對調，而更正聲明為如後述聲明所示（見本院卷第63、64頁）。經核原告前、後聲明所據，均係基於兩造就系爭房屋所成立之租賃關係所生爭議，堪認其基礎事實應屬同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於109 年11月11日透過仲介公司之介紹簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自109 年11月25日起至111 年11月24日止，每月租金為16,000 元，應按月於25日以前繳納，並依原告所定之繳租程序方式繳納租金，水電、瓦斯費及使用上必須繳納之費用或營業稅均由被告自行負擔，押租金為32,000 元（下稱系爭租約），如被告未依約繳納租金，應依系爭租約第7 條第2 項之規定繳付懲罰性違約金。詎被告於租賃期間之111年4月25日起即未依約足額繳納租金，亦未繳納水電瓦斯費，截至系爭租約於111 年11月24日屆滿終止後，累計所欠租金100,000元、水電瓦斯費7,379元。原告曾於111年6月29日寄發律師函定期催告被告支付欠租，惟因招領逾期遭退回，故又委託原仲介之承辦人員以通訊軟體LINE代為定期催告繳租，仍未獲置理。又被告已積欠2 期以上之租額，依系爭租約第7 條第1 項之約定，系爭租約即已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依同條第2 項之約定，原告得請求被告給付自系爭租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金2 倍之懲罰性違約金即32,000元。為此，爰依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金、水電瓦斯費及按月給付按月租2 倍計算之違約金等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告107,379元，及自111年11月25日起至返還房屋之日止，按月給付原告32,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告52,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至返還房屋之日止，按月給付原告32,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊還在找房子，積欠之房租差不多100,000元，此金額尚未扣掉押金，尚有水電瓦斯費7,379元未付等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠關於原告請求返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450 條第1 項、第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。經查，系爭租約第2 條、第6 條第3 項、第5 項前段、第7 條第2 項分別約定：「租賃契約自民國109 年11月25日起至民國111 年11月24日止，計貳年。」、「三、本契約除因契約期滿租賃關係當然消滅外，其他因解除或終止契約之事由，解除或終止之一方需於30日前通知他方為解除或終止之意思表示。」、「五、租賃契約期滿或終止時，乙方（即被告）應將租賃地內乙方所有之物搬遷，且應於五日內搬遷完畢。」、「乙方於本租賃契約終止至或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物恢復原狀騰空遷讓並清潔打掃，保持家電家具完整性交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利…」等語（見本院卷第21至25頁），足見系爭租約之租期為109 年11月25日起至111 年11月24日，為定有期限之租賃契約，系爭租約既已於111 年11月24日因租期屆滿而消滅，又原告於租約屆滿前之111 年6 月29日寄發律師函定期催告被告支付欠租，若逾期仍未給付，即終止系爭租約，並請求懲罰性違約金，此有上開律師函影本在卷為憑（見本院卷第35頁），且於111 年7 月25日及同年月30日再度以通訊軟體LINE定期催告被告繳付欠租，否則依法處理，亦有通訊軟體LINE對話紀錄截圖附卷可參（見本院卷第37頁），是原告應無在租期屆滿後，有要與被告續訂租約之意思或得認為有繼續出租之行為甚明。揆諸前開說明，租賃期間於111 年11月24日屆至後，系爭租約亦不發生默示更新之效力，兩造之租賃關係已然消滅。準此，原告依前揭系爭租約約定及民法第455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈡關於原告請求給付租金部分：
再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3 條第1 項已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，被告自有依約給付租金之義務，且依系爭租約第3 條第2 項第1 、2 款分別約定：「擔保金新台幣參萬貳仟元整。（一）交付：乙方應於本租賃契約成立同時交付甲方。（二）返還：甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用必須繳納之費用後，無息返還。」等語（見本院卷第23頁），而被告於租賃期間之111 年4 月25日至111 年5 月24日止僅給付租金12,000元，尚不足4,000元，另111年5 月25日起至111 年11月24日止共計6 個月未付分文租金，累計積欠租金100,000元（計算式：4,000＋16,000×6＝100,000），原告並曾分別於111 年6 月29日寄發律師函、111 年7 月25日及同年月30日以通訊軟體LINE催告被告繳付欠租，並請被告文到後3 日內、7 日內繳租等情，此有原告提出之上開律師函、通訊軟體LINE對話紀錄截圖等件影本為佐（見本院卷第35至37頁），被告對此亦不否認（見本院卷第64頁），堪認被告確於承租期間未正常繳交租金，合計積欠租金100,000元未為給付，因被告於承租時已繳付押租保證金32,000元尚未扣抵，經與前揭押租保證金32,000元抵扣後，被告遲付租金數額為68,000元（計算式：100,000－32,000＝68,000）。職此，原告請求被告於給付68,000元之範圍內為有理由，超過上開金額之請求，則無理由，不應准許。
㈢關於原告請求給付水電瓦斯費部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又水電及瓦斯費先由甲方帳戶裡代墊扣款，乙方應於收到帳單收據後連同當月租金一併匯入甲方帳戶裡，為系爭租約第16條所約定。原告再主張被告積欠水電瓦斯費共計7,379元乙情，亦為被告所是認（見本院卷第64頁），故原告請求被告就此部分負責，應屬有據。
㈣關於原告請求按月給付懲罰性違約金部分：
⒈按系爭租約第7 條第2 項後段約定：「…如不即時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房屋租金貳倍按月計算之懲罰性違約金，計算至遷讓之日止。」（見本院卷第23至25頁）。查被告於租期屆滿後仍占有系爭房屋，而未遷讓返還系爭房屋，則原告依前開約定，請求被告給付懲罰性違約金，自屬有據。
⒉惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1 項、第252 條分別定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。本件被告於系爭租約終止後未依約返還系爭房屋予原告，已如前述，原告除無法自行使用系爭房屋或再行出租他人外，原告並未提出其他損害之證據，本院審酌原告所受損害為另行出租之利益，且被告仍繼續使用系爭房屋等情，認原告請求被告按月給付相當月租金額2 倍即32,000元之懲罰性違約金過高，應酌減為按月給付相當月租金額1 倍即16,000元之懲罰性違約金，較為允當。是原告請求被告自111年11月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付懲罰性違約金16,000元，尚屬有據，應予准許；逾此數額之請求，容屬無據，礙難准許。
四、綜上所述，原告先位依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告給付原告積欠之租金68,000元、水電瓦斯費7,379元共計75,379元，及自111 年11月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付懲罰性違約金16,000 元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既一部分有理由，其備位之訴即無庸加以審究，附此敘明。
五、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款規定適用簡易訴訟程序，而為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，原告雖聲明此部分願供擔保聲請假執行，惟此僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 蕭宛琴